ホームインスペクション京都

中古住宅診断　京都

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ホームインスペクションって・・・

「欠陥住宅ではないか」
「いつごろ、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか」「あと何年くらいもつのか」

ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

住宅の購入前や、ご自宅の売り出し前にホームインスペクションを行うことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。居住中のご自宅について調べることもあります。また、不動産仲介業者が物件の状況を消費者に明らかにするために利用するケースも増えています。診断の方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。機材を使用する詳細診断もあります。ホームインスペクターは住宅の「かかりつけのお医者さん」です。米国では、州によって異なりますが、取引全体の７０～９０％の割合でホームインスペクションが行われ、すでに常識となっています。日本でも近年、急速に普及しはじめています。

（JHISホームページより抜粋）

ホームインスペクションの位置づけ

住宅の診断は、多岐にわたります。雨漏りの根本原因を探ったり、特定の部材の劣化進度を調べたり、「耐震診断」したりすることも含まれるでしょう。ただし、それは消費者（診断の依頼者）が何を目的としているかによって、異なってくるものです。

当協会が「ホームインスペクション」と呼んでいるのは、消費者が主に中古住宅を売買する前に、目視で住宅のコンディションを把握して報告する、という業務です。比較的短時間で、可能な範囲で行う「一次診断」です。これは病院に例えるなら、「健康診断」のレベルといってよいでしょう。

健康診断を受けた人は、診断結果についてまず、医師からの説明を受けるでしょう。治療を必要とするほどではないものの経過観察が必要、ということもあれば、精密検査が必要だと勧められることもあります。そして、二次診断として精密検査を実施することになった人は、専門的な検査器具を用い、その分野の専門医療を行っている総合病院などで診てもらうことになります。

 ホームインスペクションは、この最初の「一次診断」に相当します。外壁や基礎に不具合の兆候は見られないか、室内に雨漏りの形跡はないかなどを目視で確認し、建物のコンディションを診断依頼者に説明します。また、ホームインスペクションではわからない項目で懸念があるものは、二次診断の可能性を診断依頼者に説明します。

（JHISホームページより抜粋）

ホームインぺクション　京都

公認ホームインスぺクター

松田貞次

ホームインスぺクション京都

きょうと住宅診断所

住宅診断（ほーむいんすぺくしょん）

中古住宅診断協会、中古住宅再生計画、中古住宅再生

耐震診断、耐震適合証明書、既存住宅状況調査技術者

既存住宅現況検査

セミナー講師、執筆活動はインスぺクション・住宅診断の

普及の為積極的に受け付けています。 

不動産コンサルテイングマスター

宅地建物取引士、建築士、施工管理技士

災害時に取り込み詐欺の様な屋根や外装の訪問セールスする会社が増えた様な気がします

また5年前の北大阪地震と大型台風の時に屋根や外装業者が足りなくなり

保険申請により多額な保険金が支払われて、そのお金目当ての業者が増えました。

通常時の倍や3倍の見積もりでも、緊急も相まって保険が通ればそのまま受け取る業者が

今みたいな通常時の単価ででは面白く無くなり、訪問セールスに転じているような気がします。

先日より、お客様から連絡が相次ぎました。

「近くで仕事をしているが、おたくの屋根が壊れてますよ」と言った内容です。

不安ななられて弊社に相談が有りましたが、実際に行ってみると、特に問題は無いのです！

１、近くで工事をしている　（これは嘘です、どこを探してもしていません）

２、屋根が壊れている、ズレている、めくれている（この様子も一切ありませんでした）

３、無料点検でこの辺りを回っている（無料で危険な作業をわざわざしません）

そもそも嘘をついている業者を屋根や家に上げないでください。

また無料で点検等しません、悪い業者はワザとめくって帰ります。

実際にそのような事がありました。

建築業界で売りに来る業者で、良い会社は無いです。断言出来ます！

写真は実際に見に行った現場です、古くはなっていますがわざわざ言うほどの事はありません。

＃ホームインスぺクション京都

＃住宅診断京都

＃耐震診断京都

＃耐震改修計画京都

もうすぐ6月になります。最近の梅雨はしとしとじゃなくて豪雨が多いようです！

先日の集中豪雨での雨漏りを見てきました。
高所カメラでの撮影と合わせて、天井裏の調査もして来ました。

押入れの天井に点検口があり、漏水個所と近いのですが狭くて入って行けないどころか

顔も入れるスペースが無くて、１Ｍ先の天井が濡れている真上が見れません。

こんな時は自撮り棒と遠隔カメラを駆使して撮影を試みます。

照明を突っ込んで、明るさを確保してから、自撮り棒の先にカメラ設置

手前で画面を見ながら撮影する事が出来ました。

今回は水の入ってきている量も少ない様子で症状として見えるだけの

量は無い様子です。今回の様な豪雨で無ければ漏らない事を報告して

慌てないで、計画的なメンテナンスをおすすめしました。

＃ホームインスペクション京都

＃住宅診断京都

＃雨漏り調査　京都
＃公認ホームインスペクター

新築工程検査に行きました。今回は分譲住宅で少し不安だと言う事でした。

分譲の場合は正直な所、検査には非協力的と言うか、この様な段階で検査を受けることが少ないので

慣れておられない為か、検査行っても完成していなかったり、入れながらボード等のパネルを

貼って行かれるケースが多く、全てを検査する事が出来ないケースがほとんどです。

また袋入りの断熱材が多く、袋入りの場合は開口や筋交い等、袋を切っての小口の処理が

されていなかったり、メーカーの指定通り施工するには手間が掛かるので（専門家から見てもメーカーの言う通り施工するなら、袋入りより、裸のままで上から気密シートを貼る方が楽で、費用的にも合理的に感じられます。その為分譲レベルではメーカーの希望通り施工されてる事の方がまれです。

然しながら今回の現場は、断熱材が入った段階のタイミングで検査をさせて頂きました。

そして施工方法もメーカーの標準施工で手間を掛けてられてます。

分譲でこれだけの現場は初めてです。大工さんにもその旨を伝えて喜んで頂きました。

工程段階でホームインスペクションを入れても大きく性能が良くなる訳ありません。

決められた材料で、予算の中で施工されるのですから・・

第三者の検査が入ることで勉強され、また丁寧に施工されてるのだと感じました。

これこそがホームインスペクションを入れる効果だと思います。

ホームインスペクション京都

住宅診断京都

断熱材検査

公認ホームインスぺクター

松田貞次

令和4年4月1日から解体時や100万以上の改修工事等の際その建物や使用建材に

石綿（アスベスト）が含まれているかを調査して報告する法律が施行されています。

正直なところまだ実感が無く、周り等に聞いても普及するのはまだまだ時間が掛かりそうで

お客様にこの事をお話して単価に反映させるには、ひと悶着ありそうです。

それでも、お客様や事業主に義務がある事でもあるので、理解してもらえなくても

現調や見積もりの時点で説明はしていった方が良さそうです。

これまで耐震や省エネ・・住宅診断もいち早く取り入れてやってきました。

そのおかげかお客様からの信頼も得られているように思います。

多くの工務店はその辺りの取り組みをしなかったり、お客様から言われても、お金が掛かるとか

外注したりで、余計に費用が掛かったり、無駄な工事をしているようです。

弊社では自分自身がその問題に取り組むことにより、コンプライアンスを守りながらも

お客様の健康や安全を最優先にしながら、出来限りのコストパフォーマンスに取り組んでます。

自分自身が理解していないと、外注先に足元を見られたり、その価格や施工の仕方が適切で

無駄が無いか解りません、耐震診断や耐震改修工事を見に行くと、無意味とは言いませんが

根拠なくただ補強してあるケースを多く見受けます。

お金をかけて、そこら中壊して、沢山補強する方が良いとは思いますが、コストとお客様の要望のバランスを見ながら着陸点を探して適切なアドバイスはして納得してもらうのが一番大事だと思います。

アスベスト（石綿）対策も一杯勉強して安心して漏られるように頑張ります。

住宅診断　京都

ホームインスペクション　京都

省エネ診断　省エネ改修　京都

耐震診断　耐震改修計画　耐震改修　京都

石綿調査　アスベスト調査　京都

増改築証明書は発行の依頼がありました。

一般的に知られていない事なのですが、増改築証明書や耐震適合証明書発行業務は

建築士事務所登録している設計事務所に所属していて、定期更新講習を受けている

建築士にしかできません。

建築士の試験に合格しているだけでもダメ×！

建築士事務所を構えていない工務店や大工さんで建築士をもっていてもダメ×！

建築士事務所に勤めていても定期講習を受けていないとダメ×！

特に増改築等工事証明書はローン減税には必須です。

せっかくの減税を受けられない事になります。

関わっていない建築士に代行も頼むことも可能ですが面倒ですし、費用が掛かります。

耐震適合証明や増改築証明書を現地確認もしないで安価で発行するよからぬ建築士も

要るようですが、さかのぼって取り消しになる可能性もあるのでおすすめしません。

そもそも建築士をもっていない建築会社にお大規模な改修工事を依頼することも不安ですし

クロスの貼替や、構造に関係ない規模なら良いですが、規模大きい場合外装だけとかでも

そもそも下地や建物は大丈夫か？等も気になりす。

どうしてもその様な業者に依頼したい場合は、知識が豊富なホームインスぺクターに

依頼される事をおすすめします。建築士を持っている可能性も高いです。

公認ホームインスペクター

耐震診断、省エネ診断　京都

耐震改修、省エネ改修　京都

ホームインスペクション京都

松田貞次

日本ホームインスぺクターズ協会の近畿エリアの役員をしている為か、本来の住宅診断とは

少し違った相談が持ち掛けられるケースが増えて来ました。

ホームインスぺクション京都では数百件での診断知識や、前身である工務店での千件に及ぶ工事

経験に基づいて様々な相談に対応が出来ます。

「分譲住宅を購入したが入ってみると不具合がいっぱい、業者に相談しても欠陥ではないと言われる

補修みたいな事はしてくれるが、根本的におかしい気がするが、本当のところが解らない」

「再販物件（不動産会社が中古物件を購入して、リフォーム後販売した物件）を購入したが、内装や設備は綺麗になっているが、基礎や外壁、屋根や配管がそのままで不安、売主に相談したが、2年以内に不具合が出ない限り、補修の対象ではないと言われた、どうしたら良いかわからない」

「現在工事中（新築、リフォーム）だが、契約書や設計図面と違う気がする、工事業者の交渉したが、設計者と工事業者とが違うことを言って素人では判断できない」

この様なケースで欠陥とかトラブルになる前に、第3者から見てスタンダードを教えて欲しいとの問い合わせが多くあるようです。

片方の思い過ごしや、勘違いも多くあり、疑問に思ったら出来るだけ早く解決してしまうことをおすすめします。

弊社ホームインスぺクション京都は片方の肩を持つことなく、第3者制を重んじてアドバイスしています

一見冷たいようですが、トラブルになっている時に、焚きつける様なアドバイスは、一見味方をしているようでマイナスに作用することが多く見受けられます。大きなトラブル程、冷静な判断が要求されると感が、それが最終的には依頼者を守ると思います。

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住宅診断　京都

耐震診断　京都

省エネ診断　京都

公認ホームインスペクター

適合証明技術者

松田貞次

ホームインスぺクション京都では床下への侵入しての診断をおすすめしています。

国土交通省の進めている既存住宅状況調査では床下については点検口からの目視で良いとされていますが

住宅診断として専門家が診断するならば、見れないところを見る！診断が重要だと考えます。

この住宅では床下に入るのも躊躇するくらい湿気が強い環境でした。

床下の土は常時濡れているいるようで、腐朽菌は大量に発生していました。

この様な環境では白蟻等も派生しやすくなります。また木材は湿気には弱く黒ずんで腐朽していました。

原因としては近くに山があり、この住宅もその途中に建築されていて、山の水の流れが地盤の下にあるのでは無いかと考えられます。防ぐには床をはがし防水シートなどを引き、その上にコンクリートやモルタルを流して防ぐ方法等が考えられます。

ホームインスぺクション京都では診断した事象から原因を推測して処置の仕方まで相談できます。

ホームインスぺクション京都

住宅診断京都

公認ホームインスペクター

コロナ過の中でサーモが多く使われていますが、建築の診断で以前からホームインスぺクション京都では取り組んでいました。目視出来ない状態でする診断出来る内容は範囲も精度も限定的ですが、お客様には一定の信頼をもって頂けます。

断熱材が入っている、筋交いは入っている等の可否は見れますが、本来大事な断熱材の厚みや気密に関してや、筋交いのサイズや金物の状況は判断できません。

この様な非破壊検査は最後の手段です。信頼できる工務店なら施工もきちっとしているでしょうし、きちっとしている工務店は写真も残しているケースが多いです。

安易に大手だから、見た目が良いから等で判断しないで良い工務店を探しましょう！

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住宅診断京都

耐震診断

省エネ診断

耐震リフォーム

公認ホームインスペクター

松田貞次

この度所属している団体、日本ホームインスぺクターズ協会の会員誌に掲載されました。

2年間より途中放棄して居なくなられた前部会長の跡、近畿エリア部会の部会長をさせて頂いてます。その関係で色んな活動をしていますが。今回は会員さん向けての内容でした。

既存住宅状況調査員とホームインスぺクターとの差別化に取り組み、業界の発展により

消費者が安心して住宅を購入できる環境を作る事に少しでも寄与出来たらと考えています。

【 ホームインスペクター資格試験の「試験期間・受験のお申込について 】

①試験実施日：2020 年 11 月 15 日（日）～11 月 22 日（日）の 8 日間

②受験お申込期間：2020 年 6 月 25 日（木）～11 月 19 日（木）まで

＊試験実施の最終日の 3 日前までが、お申込期間となります。

試験申込フォーム：https://lpe-jp.com/jshi/form.html

③合格発表予定：2020 年 12 月 17 日

◆試験・講座に関するお問い合わせ 試験運営団体：株式会社東京リーガルマインド コールセンター お問合せ先 電話番号：0570－064－464

◆資格に関するお問合せ 特定非営利活動法人 日本ホームインスペクターズ協会 お問合せ先 電話番号：011-688-7913 

昨年の京安心すまいセンターさんとのコラボ企画でのホームインスぺクションセミナーの講師をつとめた関係で、2107年夏号「安心・すまいつくり・通信」の中古住宅の購入時に注意する事やご自宅のセルフチェックのポイントをまとめ記事に協力させて頂きました。

この冊子は京都供給公社・京あんしんすまいセンターさん発行でセンターさんは普段耐震診断士派遣や助成金の申請行う場所でもあり場所でもあり、京都市民の住宅に関する事に関わられています。

今回の内容は中古住宅を購入する時に失敗しないように気を付ける為に、住宅を見学する時に注意するポイントや、ホームインスぺクションの内容や活用の仕方、ご自宅のメンテンスを上手に行う為のセルフチェックに関して触れています。

非常に上手にまとめてありますので是非手に取って見てください。

市役所や区役所の他京都市の施設に配布されているようです！

住宅診断記事投稿

ホームインスぺクションセミナー

ホームインスぺクション京都

公認ホームインスペクター

松田貞次

2020年5月1日よりお客様向けにwebサービスを始めてます。

ホームインスペクション、建築相談各種、住宅関連トラブル案件に関して

メールでは対応できない内容、リアルタイムでのご説明や相談について、ZOOM等を使って対応させて頂きます。

簡単な流れは以下のようになります。

①今までの様に電話やメール等でご連絡ください。

②webサービスに移行する場合こちらからご招待します。

当分はZOOMを使用します。他の媒体もこれから増やしていきます。

建築相談やホームインスぺクションのご説明は1時間単位でお受けします。

無料相談や初期相談は３０分目安でお願いします。

祝日、土日も対応できます。

メールを頂ければ基本２４時間以内に返信します。

また現地でのホームインスぺクション（住宅診断）耐震診断等は

空き家を原則に行っています。ご自宅の場合は別途相談下さい。

売主様在宅の場合は新型コロナ問題が収束するまで見合わせます。

以上よろしくお願いします。

公認ホームインスぺクター

松田貞次

京都ではあまり白蟻工事について依頼が少ないようにように思います。

然しながら最近では普通の白蟻対策ではおぼつかない種類の白蟻もいて

新築でも安心できないようです。このケースはリフォーム時にホウ酸系の防虫剤を

使用していましたが、防虫されてる土台や大引を避けてスタイロと無垢のフローリングを

食べていました。

ホームインスやペクション（住宅診断）の行っても発見しにくい事象は沢山あります。

その様な事象は改装の現場をどれだけ見ているかで変わって来ます。設計士さんが駄目だとは言いませんが机上の勉強だけでホームインスぺクションを行っている先生では想像できません。床下に潜ってもこの柱の腐りは発見できません。

ユニットバスが普及するまではこの様に浴室はタイルが貼られいて、下地もモルタルでした。この現場は良い例で高基礎にすることで浴室の柱や土台を無くす工夫をすることで劣化を防いでいました。然しながら洗面所との取り合いの部分がどうしても土台や柱の結露を防ぐ手法がなくて、ほとんどの場合この様に腐ってしまっています。

築年数や工法を推測して適切なアドバイスを出来るまでは相当の経験が必要です。

ホームインスペクション京都は現場を経験したスタッフが判断が難しい中古住宅の住宅診断に対応しています。

先日京都、大阪、神戸の3都市で住宅に関連する市民の窓口である情報センターが合同で主催するイベントに報告者の一人として参加してきました。

大学教授や専門家が多くいる中で私の役割は現場目線です。今回はホームインスぺクションの専門家として、工務店として、建築士として、保険鑑定人として報告させて頂きました。日本ホームインスぺクターズ協会近エリア部会長としての参加でもあります。

災害時に感じたことは、工務店としても普段からお付き合いさせて頂いている顧客様やホームインスペクションを実施したお家については被害は最小限で済んでいるように思います。それは病気と同じように、普段から定期検診や診療を受けていると大きな病気が早いうちに発見できるように。住宅に関して言えば普段から自身のお家に関心をはらい小さな変化でも工務店や住宅診断士にしていると大きな被害にならないと考えています。

その気軽な相談相手にホームインスぺクターがなれるように取り組みます。

モルタル塗りに外壁の目地より長年に渡って水が廻り

裏の野地板（木材）を腐れせていました。

ほとんどなくなり壁が構造体をなしていませんでした。

多くのリフォーム専門会社や塗装専門会社ではこのような状態を

想定しないで、壁の劣化や雨漏りに対して高価な防水性の高い

塗料を全面塗ることで解決しようとするようです。

基材が健康な場合は上から塗装で良いのですが

雨漏りがしている、20年以上メンテナンスをしていない場合

原因を調査したり、基材の劣化具合を調査後

適切な施工をされる事をおすすめします。

そのような場合は専門知識や経験豊富なホームインスペクター

に依頼してください。

施工方法をよく知らないインスぺクターも多くることも

現実の話にです。

公認ホームインスペクター

松田貞次

先日行われた、日本ホームインスぺクターズ協会　近畿エリア部会総会にて

近畿エリア部会長を拝命しました。

総会には日本ホームインスぺクターズ協会の理事長である長嶋修氏もお越しになり

基調講演もして頂いたおかげで参加者も多く盛り上がりました。

近畿エリア部会は全国に先立ち結成され、リーダー的な部会でもあり、隔月で行えわれる例会には会員さんはたくさん集まって頂いています。

私達が取り組んだ頃には、ホームインスクションの言葉も建築や不動産業界の間でも知られていませんでした。今回の宅建業法改正で既存住宅現況調査と言う「ホームインスぺクションもどき」が始まった事により、一般の方にも知られるようになりましたが、この既存住宅状況調査と私達が取くむ「ホームインスぺクション」は一線を隔していると考えています。本当に消費者の為になるのはどちらなのかを明確して、本当の「ホームインスぺクション」を広めて行きたいと思います。

NPO法人　日本ホームインズぺクターズ協会　近畿エリア部会長　松田貞次

2019年2月22日に副部会長をしている日本ホームインスペクターズ協会近畿エリア部会によるスタートアップセミナーが行われました。

当日は今年度試験に合格された新会員さん向けに1部ホームインスぺクション（住宅診断）を受ける上での準備から受注まで。2部ホームインスぺクション（住宅診断）の実際のやり方。3部ホームインスペクション（住宅診断）で使う道具の3部制で行われ実際に住宅診断をして頂けるようにとの勉強会でした。

私は1部の実際に住宅診断（ホームインスぺクション）を受けるまでの準備を担当させて頂きました。

ホームページやＳＮＳ等の活用の仕方から始まり、契約書、見積もり書等の書類の準備

自分が出来るメーニュー作成等簡単にお話させて頂きました。

スタートアップセミナーはこれで3回目の講師だと思いますが、いつも自分が初めて東京で受けた時の気持ちになって行うようにしています。

住宅診断セミナー

ホームインスぺクション講師

耐震診断セミナー

住宅診断京都

ホームインスぺクション京都

あまり馴染みの無い資格ですが、損害保険鑑定人という資格があります。

これが結構合格率が低いのです。

一つ一つの問題は難しく無いのですが、範囲多岐にわたります

建築だけかと思いきや・・機械や電気・自動車保険まであれこれ・・

またレアな資格なので問題集や学校等の試験対策が出来ないからです。

私はどの資格も学校行ってないので何とか対策して合格を勝ち取りました。

昨年取得したのですが、建築家の私としては即使う物でも無く

もしもの為にと置いてありましたが、6月の北大阪地震や

9月の台風災害で使うことになったのです。

これからは建築相談とともに損害保険についても併せて

提案していかないと一生のお付き合いと思い工務店も

してますので大事だと思ってます。

住宅診断　京都

ホームインスペクション　京都

損害保険鑑定人　京都

2018年10月14日　神戸ＨＤＣリフォームフェアで講演させて頂きます。

今回のテーマは「買う前に知りたい！価値のある住宅とは」

ホームインスぺクターの立場でメンテナンスしやすいお家や

中古住宅を購入する時に気を付けたい事お話します。

ホームインスペクション講師

住宅診断セミナー

公認ホームインスペクター

松田貞次

関西一円で展開しているインスペクション関西LLPで

インスぺクター養成講座の講師を勤めてきました。

インスぺスペクション関西では質の高いインスぺクションの普及

を進める為、優秀なインスペクターの養成に取り組んでいます。

その一環として今回ビギナーズ支援講習を京都で開催しました。

会場提供は弊社マツユウ住宅管理の中古住宅です。

築40年を超えて何回か改修工事を繰り返されていて

インスぺクションを行うには最適な環境でした。

受講者の方も熱心で教える私にも刺激になりました。

公認ホームインスぺクター

松田貞次

不動産業者向けインスペクションセミナー終了しました。

私は第３部の講師を務めました。

「インスぺクションを味方にして顧客を獲得する方法」と題して、

一見不動産業者がいやがるホームインスぺクションを理解する事により

お客様より信頼される仲介業者を目指してほしいと思います。

公認ホームインスぺクター

ホームインスぺクション京都

松田貞次

新しい診断道具です。正式に屋根上診断の依頼があった場合は２人体制で梯子を掛けて

屋根に上がりますが、３階建てや屋根勾配がきついと上がれないケースがあります。

通常メニューの場合は遠くから目視が基本になりますが、ほとんど見れない場合もあります。仕事としてはそれで問題は無いのですが。

専門家として、ホームインスぺクターとして見たい衝動にかられることが多くありました。ドローン等も考えましたが、管理の問題や、許可に問題もあり。結局アナログですが

この方法確実と思い購入しました。５ｍの棒の先にカメラを装着して移します。

動画撮影を主にしていますが、リモコン付きのカメラの利用も考えています。

お客様が安心してお家そ￥を購入してして頂くのがホームインスぺクション京都の想いです

来年度から始まる現況検査員の住宅診断とは差別化していきます。

ホームインスぺクション京都

松田貞次

築50年近い中古住宅の解体前に劣化事象や瑕疵部分を解体して調査する研修会を開催しました。

弊社所有物件を解体前にインスぺクション関西のメンバーと一緒に調査しました。

教科書や講習なんかの机上の勉強では出来ない生の現場を自分の手で解体しながら現場事情を見る事はなかなか出来ない体験です、講習に参加してくれたメンバーに大きなお土産があった事と感じています。

中古住宅のインスペクションは現場の経験が不可欠です、どんな優秀な建築士さんでも現場を見て来た経験が無ければ調査出来ないと思います。

中古住宅のインスペクションは現場経験を豊富に持つ弊社にお任せ下さい。

中古住宅診断、中古ホームインスぺクション

耐震適合証明発行、耐震診断、耐震リフォーム、省エネリフォーム

公認ホームインスペクター

松田貞次

最近耐震に適合しない証明書の発行をしています。（耐震不適合証明書？）

これは、住宅ストック循環支援事業の耐震性能証明書（耐震性なし）

に対応したサービスです。

現在昭和５６年度以前の建物を解体して省エネ基準に適合した建物を建てると、解体代の

一部に補助金がでます。長期優良住宅やある一定の性能を満たせば３０万から５０万出ますから大きな援助になります。

登記簿上で昭和５６年度以前なら、登記簿を付ければいいのですが建築年不詳であったり

未登記の場合、建築士が耐震性能が無い事を証明すれば良いのです。

昨年度だけでも３件発行させて頂きました。

住宅ストック循環支援事業のリフォームもしています。

ホームインスペクション京都

中古住宅診断　京都

松田貞次

全国の建設会社や工務店等が購読する業界紙・・新建ハウジングさんに取材を受けました。

弊社が取り組むホームインスぺクションや空き家対策を等を中心に小さな工務店がどの様に

地域ブランド化を作り上げ、ハウスメーカーや大手ビルダーとの差別化をはかり、消費者さんい選んで頂くかという取り組みが、これからの工務店のポイントだと言う事です。

地域に根差し、地域の皆さまに支えられて50年続けてこれたこの会社を存続させる事が

消費者様のお家や生活を守る事になります。

その為にハウスメーカーに負けない品質とサービス提供できることは当たり前で、お金を掛けて宣伝や社屋を豪華にしたり、モデルハウス等に経費を掛けられないので、どう工夫していくかがポイントだと考えています。

掲載されたことに恥じないような会社にして行きます、これからも暖かく見守ってください。

ホームインスぺクション京都

中古住宅診断　京都

中古住宅再創計画

ホームインスぺクション業務は幅広くなってきました。

家全体を住宅診断する事がメインですが、最近は目的のはっきりした検査の相談が増えてきました。特に何かの瑕疵や欠陥の発見や、原因の追及です。

今回は赤外線を使った道具により、断熱材の欠損、下地の発見、水の侵入の発見に使用します。

あくまで非破壊なので確実ではありませんが、推測の根拠付けやヒントになります。

ホームインスぺクションや住宅診断への活用も考えようと思います。

ホームインスぺクション京都

中古住宅診断

適合証明発行

公認ホームインスぺクター　松田貞次

来る平成26年8月27日・28日に中古住宅の性能を向上させる、中古住宅再創計画「ＮＡＳＯＵ」

の完成見学会を開催します。お客様の好意により特別2日間頂きました。なかなかリフォーム系の見学会は貴重ですので是非ご覧ください。

完全予約制ですので必ずお電話等頂きますようにご協力お願いします。

弊社のNAOSUは単なるリフォームとは違い、ホームインスペクション（中古住宅診断）後、耐震診断等、現状を把握して耐震性能、断熱性能を向上させていわゆる中古長期優良住宅等も視野にいれたリフォーム工事です。また減築する事によりバランスとれた本質から良い家に仕上がっています。

今回はそこにプラス無垢の床や、ケイソウ土等の自然素材、可愛いカントリーの要素もあり可愛い家に仕上がっています。

ホームインスぺクション

適合証明発行

ホームインスぺクション　京都

「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」が５月２７日の参議院本会議で可決、成立しました。今回の改正は、既存建物の取引における情報提供の充実や従業員の資質の向上と消費者利益の保護の強化を目的とするものです。

① インスペクションの活用で中古住宅流通の活発化

②宅建業者団体に宅建業従事者に対する研修充実の努力義務

③弁済業務保証制度等による還付請求権者から宅建業者を除外

今回改正されたポイントは大きなぽいんとは３つありますが・・・特に弊社が早くから取り組む、インスペクションについて説明したいと思います。法改正がされることにより、インスペクションと言う「ワード」が活字となり広がりつつあります。５年前からホームインスペクションに取り組み、日本ホームインスぺクション協会の役員や講師を勤めている私には不動産業者さんや工務店等の同業者からの相談が増えてきました。今回はインスペクションが義務化された訳ではありません、また仲介業や売主主導型では諸外国の例をとっても本来の普及はまだまだと感じています、ただ一歩前に進む事は良いことですので普及と発展に尽力したいと考えます。

インスペクションを依頼する時のポイント

　①不動産購入時のインスペクション契約前に実施する事！

　　　　契約前に出来ない場合は、瑕疵があった場合の対応をしておく、そして契約後あるいは

　　　　取引後速やかに行い早い時点で報告等交渉を済ませる事！

　②インペクターはご自身で探し、第三者の目で見てもらう事！

　　　　業者さんやリフォームを前提としたインスペクションでは公平性が保てません、

　　　　また自分の味方をして欲しいと思いますが公平性が無くなるとトラブルの原因になりなます。

他にもありますが以上の事を踏まえて依頼されると良いと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日本ホームインスぺクターズ協会京都エリア長　

　　　　　　　　　　　　　　　　不動産ｺﾝｻﾙﾃｲﾝｸﾞﾏｽﾀｰ・公認ホームインスペクター　　松田貞次

木造建築構造について考える事が多くなりました。

意匠設計・・いわゆるデザイナー系の設計士が消費者には人気がありますが

日本の場合は地震や高温多湿な環境を踏まえて人間の体を守る為の建物

の概念が強く、一般的に建築科も工学部にあります。

（ヨーロッパ等は芸大にあったりします、最近は日本も・・）

私が構造を意識しているのは・・

決して熊本地震の影響でと言うわけではありません。

建築や家を建てている会社や専門家にも得意不得意があります。

最近デザイナー系で建築を専攻しない人がリフォームを中心に増えて来ています。

自覚のあるデザイナーは構造には関係ない内装だけを工事しているようです。

しかしお客様に依頼を受ければ、逃げられないので受けている会社もあるでしょう・

不得意を自覚していて、専門家に相談してくれればよいのですが、普段発注している工務店任せになると危険です。

デザイナーは工務店がそのあたり考えるだろう？？と思うようです！

工務店も今までの感に頼ったり、大工さん聞いたり、今までやって大丈夫だろう・・

って具合に拡大解釈して、計算もしないようです。

決してすべてがそうでは無いと思いたいのです、現実構造を理解している人は建築士の中でも難しい見解です。

話は戻って

私は自分を建築の専門家と思っています。

耐震を含めた工事も自分で設計して施工したいと考えています。

構造に強い専門家、設計士、工務店でありたいと思います。

ホームインスぺクター（住宅診断士）として、ハウスメーカーやパワービルダーの仕事も

検査や診断に行く事もあります。その会社の一級建築士さんと対峙する事も・・

専門家として常に勉強する姿勢は忘れないでいたいです。

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ホームインスペクション（住宅診断）をする際に床下や屋根裏の診断をお薦めしています。多くのインスペクター会社（特に建築士系）は目視中心で工事経験の少ないので屋根裏や床下診断を進んではしてないようですし、ちゃんと隅々まで入っていく体力と言う技術があるのか？と思います。またオプションの費用も結構掛るようです。中古住宅を中心行っている弊社では、侵入診断を基本として価格も抑えめにしながらお客様が安心して購入できるお手伝いをこころ掛けています。時には売り主様許可の元開口を空ける事（費用はかかりますが・・）があります。工務店をグループに持つ弊社だからこそ出来るサービスです。特に既存に点検口が無い場合こそ開口を空けてでも診断をする必要があります。思いもよらない光景が見れる事があります・・またその事については書きたいと思います。

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ご相談はホームインスペクション京都まで。

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松田貞次

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中古住宅の購入される時の注意事項です！

家を建てる為に必要な条件のひとつにどの様な道路に面しているか調査する必要があります。

車も通れて・・・・・

舗装も綺麗にされていて・・・・

側溝も入っていて何の問題も無くて・・・

誰が見ても道路見えても・・・・・・・・・・・・・・・

建築基準法上の道路であることがポイントです！

４２条の一項とか位置指定とか専門用語は専門家に任せておいて・・・・

大きく分ければ

公道と私道です！

公道は見てのとおり、京都市とか向日市とか行政が所有者でそのほとんどが建築基準法上の

道路に認定をされています。

ここで取り上げるのは私道です。

謄本等を閲覧すると地目が公衆用道路となっていても解りません。

持ち主が、個人や会社が所有者というケースです。

この場合多くは位置指定道路として申請されており

位置指定を受けていれば建築する事はできます。

ただし所有者が行政ということでないので

水道管やガス配管をする等の場合、

道路管理者の許可が必要でこの持ち主の許可が無いと出来ないケースも発生します。

そのリスクを担保する為に、売主が買主に掘削承諾書が必要になる事があります。

先日30年程前開発された分譲地の一部に、この私道（位置指定）が残っていました

現実には市が道路を管理していて私道持ち主の許可は必要無いのですが、リスクの担保の為

捺印を頂きに行ってきました。

とはいえ・・簡単な事では無いのです。

まづ開発者が何処にいるのか？謄本をあげて開発時の住所を調べても、30年前ですから

そこの居られるとは限りません。またすんなり許可を頂ける保証はありまえせん。

今回はこの様な地域の地主さんだったようで、笑いながら捺印して頂けました。

皆さまも前面道路には気をつけて下さいね。

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中古の住宅診断の義務化は必要か？

先日の日経の一面に中古住宅の販売時に住宅診断（ホームインスペクション）を義務化する方向で政府与党で検討されている記事が掲載されました。

ホームインスペクション（住宅診断）の普及に取り組んでいる私としては喜ばしい事のように思えますが、このような市場が成熟していない段階での義務化は早急なように思えます。

①一般消費者に認知されていない。

②インスペクターの数の少なさとレベル

③政府主導での導入

以上の3点が大きな問題としてあります。

①の一般消費者が認知していない、または一般消費者が必要としていないこの状況での義務化は、そのままインスペクターの選別する方法や見抜く力に比例します。このままはじまると消費者は求めて無いわけですから、仲介業者の言うままにとりあえずインスペクション行われ、報告書が添付されるだけで、現在の重要事項説明が詳しくなる程度でしょう。やはりインスぺクションは購入者主導で行われる事が肝だと思います。

②現在インスペクションを仕事として行っている会社も少なくインスペクターの数も少なく、レベルもあいまいでスタンダードは確立されていません。主に建築士が兼任で行っており新築はともかく中古住宅診断についてはレベルの低さが問題だと感じいています。

③政府主導で行われるとまたは義務化にするとインスペクションを行える資格者を大幅に増やす為に資格のダンピング安売りが始まる事は今までの例で明らかです。講習を受けて形ばかりの試験を行い能力無い資格者を増やす事でしょう。

前項の②で書いたようにただでさえインスペクターの数もレベルの低いところにこのような事が起こると問題が起こる事は明白です。もう少し市場に任せて発展を手助けする形で入ってくれる事を希望するばかりです。

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全日本不動産協会の冊子に弊社の取り組みが掲載されました。ホームインスペクション（住宅診断）や耐震診断を取り入れて中古住宅を再生しこれから安心して生活して行く為の事を創造していく改修を中古再生創造住宅「ＮＡＯＳＵ」という形で商品化して、一般消費者様が使いやすいようにしています。ホームインインスペクション（住宅診断）を中古住宅購入時に実施してそのお家の可能性を調査して、数字化やレポート化する事によりこれからのプランや費用まで表示して、最終的には瑕疵担保保険等を利用して新築のサービスや安心感を持って頂きことを目的としています。

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